按照市政府要求，为加强商品房预售资金的监督管理，有效维护交易当事人的合法权益，促进我市房地产市场健康有序发展，依据省住建厅、人行郑州中心支行等部门印发的《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1号）文件精神，市住建局牵头起草了《关于进一步加强中心城区商品房预售资金监管工作的通知（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见。
各机关团体、企事业单位、社会组织和个人均可提出意见和建议，公开征求意见期限为10日，有关意见请于2023年4月13日前书面反馈许昌市住房和城乡建设局（电子文档请同时发至联系人邮箱）。
联系人：市住房和城乡建设局 赵 超
邮 编：461000
联系电话：0374—2186819 15937422555
邮 箱：xcsjyc@163.com
2023年4月4日
（征求意见稿）
各县（市、区）住房城乡建设行政主管部门、人民银行各县（市）支行、许昌银保监分局、住房公积金中心：
为加强商品房预售资金的监督管理，有效维护交易当事人的合法权益，促进我市房地产市场健康有序发展，依据省住建厅、人行郑州中心支行等部门印发的《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1号）文件精神，现就进一步加强中心城区商品房预售资金监管（以下简称资金监管）工作有关事项通知如下。
住房和城乡建设部门会同人民银行、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平（包括近两年来按揭贷款、开发贷款等房地产金融业务开展情况）等因素，确定5～7家商业银行承接商品房预售资金监管业务。中标的商业银行在签订《许昌市商品房预售资金监管合作协议》及《许昌市商品房预售资金监管金融服务承诺书》后，方可作为资金监管银行提供相应资金监管服务。监管银行应在住房和城乡建设部门和金融监管部门监督指导下开展资金监管工作。住房和城乡建设部门要切实履行本行政区域内商品房预售资金监管职责，督促检查商品房预售资金实施情况。人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
（一）监管账户的设定。房地产开发企业申请办理商品房预售许可前，选择监管银行并开设商品房预售资金监管账户，监管账户按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设。商品房预售资金监管部门（市住建局所属许昌市房产交易租赁管理处负责行使资金监管职责，以下简称监管部门）、房地产开发企业和监管银行应当签订《许昌市商品房预售资金监管协议》，明确监管项目的基本情况、监管内容、各方权利义务和责任。
（二）监管账户的公示。监管账户名称、账号应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》《按揭贷款合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置以及住房和城乡建设部门门户网站进行公示。监管账户设立后，原则上不得更改。
（一）商品房预售资金的监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成不动产首次登记后止。
（二）商品房预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，需专项用于支付项目工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。一般监管资金是指预售收入超过重点监管资金上限的款项。
（三）重点监管资金额度由住房城乡建设行政主管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素确定，可根据市场价格变动适时调整。参考当前我市该类房屋建筑工程造价平均指标加相应的不可预见费，确定每平方米核定单价为：
多层及中高层（10层以下）核定单价：2600元/㎡；
高层（10层及以上）核定单价：2950元/㎡；
全装修（成品房）项目另增加1000元/㎡。
重点监管资金总额=预售许可楼幢的地上规划建筑面积×每平方米核定单价。
（四）重点监管资金留存额度与房地产开发企业信用综合评价结果挂钩，按照我市房地产开发企业信用评价等级实施差异化管理。
房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，在销售商品房时应当协助购房人将所有房价款（含定金、首付款等）直接存入项目监管账户，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。房地产开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，商品房合同备案部门应核对预售资金缴存情况。预售商品房申请商业银行贷款和住房公积金贷款的，银行业金融机构和住房公积金管理机构在收到购房人出具的首付款全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款；符合贷款发放条件的，须将贷款直接发放至监管账户。
（一）监管账户金额达到相应阶段应留存重点监管资金额度要求即可申请拨付重点监管资金。房地产开发企业原则上应按照编制的监管资金用款计划向监管银行提出用款申请，监管银行应当3个工作日内在完成审核后提出用款意见，并将用款意见及相关资料报送监管部门核实，监管部门应当在3个工作日内核实后出具书面核实意见。监管银行按核实后的用款意见，依据建设项目所需及时拨付。监管银行未征得监管部门同意擅自拨付的，根据协议承担相应违约赔偿责任。
（二）预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由房地产开发企业提取和使用。
（三）房地产开发企业可以按照项目单体楼栋主体工程形象进度情况申请拨付重点监管资金。拨付的额度既要按照重要节点额度要求留存足额比例，也可在节点之间的进度内，按照与工程进度同步、依据“使用便捷、安全规范”的原则，依申请按层拨付。重要节点及使用、留存额度如下：
1.取得《商品房预售许可证》后，至完成主体结构建设层数的二分之一前，重点监管资金留存额度不低于60%。
2.主体结构建设层数建成二分之一以上的，重点监管资金留存额度不低于50%。
3.主体结构封顶后，重点监管资金留存额度不低于40%。
4.完成主体工程验收的，重点监管资金留存额度不低于30%。
5.完成外墙、门窗、电梯装修工程的，重点监管资金留存额度不低于20%。
6.完成竣工验收备案，在完成不动产首次登记前，监管账户内的资金不得低于重点监管资金总额的5%。
7.监管项目完成不动产首次登记后，房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的，经监管部门核实同意可解除资金监管。
（四）信用等级为AAA级的房地产开发企业，重点监管资金可按应留存额度的50%留存；信用等级为AA级的房地产开发企业，重点监管资金可按应留存额度的70%留存；信用等级为A级的房地产开发企业，重点监管资金可按应留存额度的80%留存；信用等级为B级的或未纳入信用等级评定体系的房地产开发企业，重点监管资金按应留存额度的100%留存。
房地产开发企业成立的全资子公司，其开发项目商品房预售资金可以按照母公司信用等级标准进行监管。
房地产开发企业信用等级有效期内，发生拖欠农民工工资、重大责任事故、群体性事件等情形造成重大负面影响经有关部门核实后，将适时上调重点监管资金留存额度，上调比例不超过10%。房地产开发企业整改落实并消除影响后，可恢复原有留存额度。
（五）重点监管资金的申请拨付采取“申请+承诺+事后监管”模式，房地产开发企业根据工程实际进度提出用款申请，并对资料真实性和承担的失信责任做出承诺。
（六）监管部门、监管银行经核查认定工程进度、用款和申报承诺情况不实的，暂停审核拨付监管资金，要求房地产开发企业立即进行整改。
（七）信用等级为AAA级优质房地产开发企业可以通过银行保函、商业保险、国有担保公司担保函、可用于抵押登记的有效抵押物等替代相应额度的预售监管资金。房地产开发企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。
监管项目完成不动产首次登记后，房地产开发企业可申请解除商品房预售资金监管，监管部门在1个工作日内进行核实，情况属实的，通知监管银行在1个工作日内解除对资金监管账户的监管。
监管银行要履行监管职责，加强对监管资金流向及流量监测，监督房地产开发企业将监管资金用于监管项目工程建设，切实维护购房者合法权益。
中心城区各区住房城乡建设行政主管部门对出现存在延期交房风险、屡次拖欠工程款、价格异常波动、信访投诉较多等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，建立预警清单式管理机制，并将清单及时提交预售资金监管部门。纳入预警清单的项目，监管资金的申请使用需经属地住房城乡建设行政主管部门同意后，预售资金监管部门再予以核实拨付。属地住房城乡建设行政主管部门要对拨付资金的流向严格监管，防止项目施工方或材料供应商以其它形式将资金向房地产开发企业回流，以确保该项目后续工程建设的顺利实施。
对存在重大风险隐患的预售项目，属地人民政府（管委会）可以申请建立政府监管账户，成立工作专班，建立工作机制，制定一楼一策方案。经市住房和城乡建设部门研判同意后，属地人民政府（管委会）全面接管该项目预售监管资金，实施封闭管理，全面负责该项目的后期建设和房屋交付工作。
（一）房地产开发企业应提交真实、有效的申请材料办理商品房预售资金监管的相关手续。未按规定收取、支出、使用商品房预售资金，或存在其他违规行为变相逃避商品房预售资金监管的，住房和城乡建设部门暂停项目商品房预售和商品房买卖合同网签备案，并责令其限期改正。房地产开发企业的违规违约行为，记入住房和城乡建设部门的企业信用信息档案。情节严重的，应承担相应法律责任。
（二）建设项目的施工单位、监理单位提供或协助提供虚假材料，造成房地产开发企业超前、超额支取商品房预售监管资金的，应承担相应的法律责任。
（三）监管银行收到人民法院涉及项目预售资金、监管账户被保全查封文书的，应按照最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）精神执行，并及时告知监管部门和房地产开发公司。
（四）监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定认真履行职责，未经监管部门核实同意，不得随意支取监管资金；擅自支取监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。监管银行未经监管部门同意，违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，超额支付预售监管资金的；未及时支付预售监管资金的；其他违反法律、法规和规定等不配合履行监管职责的，人民银行、银保监部门依据监管职能依法依规进行查处，住房和城乡建设部门视其违约情况予以限制其承担商品房预售资金的监管业务，直至按协议约定解除其预售资金监管协议，并追究其赔偿等相应责任。
（五）监管部门及其工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规追究责任。
本通知自发布之日起执行，原有本级文件、规定与本通知不一致的，以本通知为准。各县（市）、建安区可根据实际情况参照执行。
许昌市住房和城乡建设局 中国人民银行许昌市中心支行
许昌银保监分局 许昌市住房公积金中心
2023年4月 日