魏都区、建安区人民政府，市城乡一体化示范区、经济技术开发区、东城区管委会住房城乡建设行政主管部门：

现将《许昌市中心城区国有土地上房屋征收评估管理办法》印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

 

 

许昌市住房和城乡建设局

2017年3月14日

许昌市中心城区国有土地上房屋征收

评估管理办法

 

第一章  总则

第一条  为进一步规范国有土地上房屋征收评估行为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》（豫政〔2012〕39号）等规定，结合实际，制定本办法。

第二条  市中心城区范围内国有土地上房屋征收，需要评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条  许昌市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责全市房屋征收评估工作的监督管理。

第四条  本办法所称房地产价格评估机构（以下简称评估机构），是指依法设立，在市住建局备案并从事房屋征收评估活动的中介服务机构。

第五条  评估机构、房地产估价师、市房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有下列情况之一的应当回避：

（一）与评估、鉴定当事人有亲属关系的；

（二）与评估、鉴定当事人有利害关系的；

（三）法律、行政法规规定应当回避的其他情况。

第六条  市住建局及评估专家委员会应当加强评估机构监管、指导，并定期对评估机构进行业务培训、考核。

 

第二章  评估机构管理

第七条  评估机构应具有良好的房屋征收评估业绩，未被列入经营异常名录或者严重违法企业名单。

第八条  市住建局负责建立全市评估机构名录，每年年初向社会公布一批综合实力强、社会信誉好的评估机构，供被征收人选择。

评估机构愿意承担市区房屋征收评估业务，在每年12月份可向市住建局提出书面申请。市住建局对评估机构提供的申请资料进行核实，对符合规定条件的，将其纳入全市评估机构名录。

 

第三章  评估机构选定

第九条  房屋征收范围确定后，房屋征收部门按照公开、公平的原则，确定评估机构作为预征收评估机构。

评估机构出具的预征收评估价格可作为制定征收补偿方案和测算征收补偿资金的参考依据。

第十条  市、区人民政府发布房屋征收决定公告之日起7日内，同级房屋征收部门在征收范围内公布评估机构的名单、基本信息，并将协商选定评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。

第十一条  被征收人应当在房屋征收部门发布选择评估机构公告之日起3日内，按照少数服从多数的原则协商选定评估机构。被征收人未能在规定期限内选定评估机构的，由房屋征收部门采取摇号、抽签等随机方式确定。参与随机选定的评估机构不得少于3家。

以随机方式确定评估机构的，应当由公证部门现场公证。

第十二条  房屋征收部门申请公证机构办理现场公证时，应当向公证机构提交下列文件、资料：

（一）市、区人民政府发布房屋征收决定公告；

（二）房屋征收部门发布的选择评估机构公告；

（三）选择评估机构公告张贴记录；

（四）被征收人未能在规定期限内选择评估机构的情况说明；

（五）房屋征收部门法定代表人身份证明；

（六）房屋征收部门委托书及代理人身份证明。

第十三条  同一征收项目的房屋征收评估工作原则上由一家评估机构承担。被征收人户数超过300户的，可以由两家或两家以上评估机构共同承担。

由两家以上评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位，就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第十四条  选定评估机构后，一般由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

 

第四章  征收评估程序

第十五条  房屋征收部门提前3日向被征收人送达《实地查勘决定书》，并告知被征收人权利义务。

第十六条  评估机构应当指派两名以上注册房地产估价师对被征收房屋及房屋装饰装修、房屋附属物、地上附着物等进行实地查勘，拍摄被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况；当事人拒绝在实地查勘记录上签字的，评估机构应当邀请无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第十七条  征收当事人对室内外装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿费用协商不成的，可以由评估机构通过评估确定。

第十八条  对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以不动产登记证和房屋登记簿的记载为准；不动产登记证与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、区人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十九条  评估机构应当向房屋征收部门提供分户评估的初步估价结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期不少于3日。

公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对初步估价结果进行现场说明解释。评估报告存在错误的，评估机构应当修正。

第二十条  初步评估结果公示期满之日起3日内，评估机构应当向房屋征收部门提供分户评估报告。房屋征收部门应当在接到评估报告之日起3日内向被征收人转交评估报告。

第二十一条  被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构提出复核申请，并说明评估报告存在的问题。

评估机构应当自收到复核申请之日起5日内完成评估报告复核工作。经复核，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；没有改变原评估结果的，应当书面告知房屋征收部门及被征收人。

第二十二条  被征收人或者房屋征收部门对评估机构复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会)申请鉴定，并书面说明评估报告存在问题及相关的事实根据、法律依据等。

第二十三条  被征收人或者房屋征收部门因特殊情况需延长鉴定申请期限的，应当向评估专家委员会提出延期申请，并经评估专家委员会同意。

 

第五章  评估报告鉴定

第二十四条  评估专家委员会负责对全市房屋征收价格评估进行技术指导，并对评估机构做出的评估报告复核结果进行鉴定。

第二十五条  具有下列情形之一的，不得纳入房屋征收估价报告鉴定范围：

（一）非评估机构出具的；

（二）涉及集体土地上房屋等附着物的；

（三）不属于市、区人民政府依法征收房屋范围的；

（四）未申请原评估机构复核的；

（五）法律、法规规定不属于房屋征收补偿估价范围的。

第二十六条  评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

第二十七条  评估机构应当自接到评估专家委员会通知之日起3日内，向专家委员会提交其作出评估报告的说明文件，并提交以下文件、资料：

（一）房屋征收估价报告；

（二）估价委托书及估价委托合同书；

（三）委托人提供的文件、资料；

（四）实地查勘记录及室内外影像资料；

（五）作出评估报告所适用的具体法律、政策依据；

（六）收集的可比交易实例或相关信息；

（七）评估机构内部论证、审核记录；

（八）房地产估价技术报告；

（九）外部帮助的专业意见；

（十）评估专家委员会认为应当提交的其它文件、资料。

第二十八条  评估机构因不可抗力因素不能按期提交相关文件、资料的，应当在接到通知之日起3日内提交延期申请，经评估专家委员会同意，延期一次，延期期限不超过10日。

评估机构不能按期提交其作出评估报告的说明文件及相关资料，应当承担举证不利的后果。

第二十九条  鉴定工作应按以下程序进行：

（一）查阅评估报告及有关资料；

（二）根据需要进行现场查勘，调查取证；

（三）向承担评估工作的原评估机构收集相关资料，并听取其估价情况报告；

（四）对评估报告的合法性、规范性进行分析鉴定，对有关人员进行询问；

（五）专家委员会根据研究结果出具鉴定结论。

第三十条  房屋征收评估鉴定过程中，评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第三十一条  在房屋征收评估鉴定程序中，被征收人对人民政府房屋征收决定，或房屋征收补偿决定的合法性提出异议，且评估专家委员会认为需要以行政复议结果，或人民法院判决结果作为估价鉴定参考依据的，评估专家委员会应当告知被征收人及时提交行政复议受理通知书，或人民法院立案通知书。

被征收人在规定期限内提交行政复议受理通知书，或人民法院立案通知书的，评估专家委员会应当中止估价报告鉴定，并书面通知当事人。

第三十二条  评估专家委员会出具鉴定结论前，可以组织征收部门与被征收人进行调解。经调解后双方达成房屋补偿协议的，鉴定程序终结，不得向当事人收取任何费用。

第三十三条  经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第三十四条  房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。复核评估费用由原评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用参照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

 

第六章  责任追究

第三十五条  评估机构和注册房地产估价师有下列行为之一的，由市住建局依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案：

（一）违反房屋征收法律、法规、政策或房地产估价规范规定，出具虚假评估报告，或评估结果严重失实的；

（二）与当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以评估费回扣、恶意低收费、承诺评估价格，或采用虚假宣传等不正当手段获取房屋征收评估业务的；

（四）被依法选定征收项目评估机构后，拒不依法接受估价委托的；

（五）允许他人借用自己名义从事房屋征收评估活动或者转让、变相转让受托的房屋征收评估业务的；

（六）不履行评估技术咨询、解释或复核义务的；

（七）不配合评估专家委员会业务指导和鉴定，或评估报告1年内2次以上被鉴定为存在问题的；

（八）违反法律、法规规定的其他情形。

第三十六条  评估专家委员会成员有下列情况之一的，取消评估专家委员会成员资格：

（一）违反房地产估价及房屋征收评估等有关规定的；

（二）违反职业道德和执业规定的；

（三）无特殊原因全年3次以上不参加评估专家委员会活动或不履行工作职责的；

（四）徇私舞弊，出具的鉴定意见严重偏离工作实际，未能公正履行职责的；

（五）有其他违法违规情况的。

 

第七章  附则

第三十七条  本办法所称期限遇有法定节假日的，自然向后顺延。

第三十八条  本办法自发布之日起施行。